Аренда в период самоизоляции


В настоящее время для большинства предпринимателей остро встал вопрос о том, как платить или не платить аренду в период нерабочих дней, установленных Президентом РФ с 28 марта по 30 апреля 2020 года.

Государственные органы предусмотрели освобождение от арендных платежей ряда организаций, занимающих помещения, принадлежащие государству или муниципалитету. Однако не ясно, что же делать тем арендаторам, которые арендуют помещения у частных или юридических лиц.

Арендаторы не лишаются права уменьшить арендную плату следующими способами:

1. Соглашение между арендодателем и арендатором

2. Требование об уменьшении стоимости аренды по ст. 614 Гражданского кодекса РФ

3. Освобождение от ответственности за неисполнение договора в соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

4. Иной порядок, предусмотренный самим договором.


В первую очередь следует ознакомиться с текстом самого договора. Большинство договоров содержат положения о форс-мажоре и условия о действиях сторон при наступлении таких событий.

Следует ознакомиться также с самим понятием форс-мажора, данному в договоре, включается ли в это понятие текущая ситуация.

Если же Вам не совсем ясен текст договора в данной части, или возникают двусмысленное толкование, рекомендуем посоветоваться с юристом о порядке действий.

Согласно ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

1. Соглашение между арендодателем и арендатором.


Гражданское законодательство допускает любым, не противоречащим закону способом, решить вопрос об оплате договора. Если арендодатель готов предоставить Вам отсрочку или освобождение от уплаты аренды, то рекомендуем зафиксировать это отдельным соглашением к договору.

2. Требование об уменьшении стоимости аренды по ст. 614 Гражданского кодекса РФ


Согласно ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Вместе с тем, следует иметь ввиду, что данные положения не освобождают арендатора от уплаты арендных платежей. То есть арендную плату необходимо вносить в срок и в размерах, установленных договором.

В свою очередь следует потребовать в письменном виде от арендодателя уменьшения стоимости аренды. Если же Вы получите отказ или Ваше требование будет проигнорировано, то Вы вправе в судебном порядке просить уменьшить стоимость аренды за весь период нерабочих дней и взыскать эту стоимость с арендодателя.

В судебном порядке необходимо будет доказать, что Вы не могли пользоваться помещением, а именно, что деятельность Вашей компании не исключена из перечня, указанного в Указе Президента РФ.

Возникает и правовая коллизия, так как формально нерабочие дни включены в арендные платежи (такие как выходные и праздничные дни), то есть, законодательного запрета на пользование помещением не установлено, однако оплачивать аренду в такие дни Вы все равно обязаны.

С другой стороны, имеется ограничение на деятельность организаций по видам деятельности. Судебной практики по текущему вопросу пока не имеется, однако полагаем, что в ближайшие несколько месяцев такие дела будут частым явлением.

В случае неопределенности вопроса об оплате аренды на период ограничительных мер, рекомендуется по возможности выполнять обязанность по оплате арендных платежей, а в дальнейшем требовать уменьшения стоимости аренды за соответствующий период или решить вопрос в судебном порядке.

3. Освобождение от ответственности за неисполнение договора в соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ.


Если Вы решили все же не платить аренду за период приостановления деятельности организаций или у Вас не имеется средств, а арендодатель не идет Вам на встречу, то в случае подачи искового заявления к Вам о взыскании аренды или о расторжении договора Вы можете использовать положения ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:
«Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.».

Как указывалось выше, имеется небольшая правовая неопределенность с текущей ситуацией и принятыми нормативными актами. До введения режима чрезвычайной ситуации нерабочие дни могут быть расценены судами как недостаточные основания для освобождения от оплаты аренды.

Кроме того, суд может постановить выплатить аренду за период простоя, однако освободит от уплаты неустоек и пени, если обстоятельства дела будут свидетельствовать о тяжелой финансовой обстановке или при наличии других обстоятельств.

В данном случае весь риск в любом случае остается на плечах арендатора, и окончательно ответить сможет ли арендатор освободиться от оплаты аренды за период самоизоляции или нет затруднительно.

Вместе с тем, если ситуация складывается таким образом, что оплатить аренду представляется затруднительным, рекомендуем обратиться к арендодателю с письмом, в котором предупредить о тяжелом материальном состоянии и предложить заключить соглашение об отсрочке платежа (одновременно указав на положения ст. 614 ГК РФ). Данный документ поможет выстроить свою позицию в суде в дальнейшем.

При любых обстоятельствах следует соблюдать порядок извещения и принимать иные меры, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, в соответствии с условиями договора.

4. Иной порядок, предусмотренный самим договором.


Если договор содержит условия о форс-мажоре, а также определяет порядок действия сторон, то следует строго выполнять все действия в том порядке, как указано в тексте договора (направлять уведомления, сообщения и т.д.).

Условия договора не лишают Вас возможности использовать способы, предусмотренные законом, в том числе ст. 614 ГК РФ. Вместе с тем, невыполнение порядка, установленного договором, может являться основанием для признания вины в неоплате арендных платежей или привлечения к иному виду ответственности, установленному договором.

Подводя итог, следует сказать, что в любом случае необходимо направить арендодателю письмо с требованием уменьшить стоимость по договору аренды на период применения мер по самоизоляции. В дальнейшем возможно будет решить данный вопрос с самим арендодателем или в судебном порядке.

Но не стоит забывать, что Вы обязаны соблюдать порядок извещения и принимать иные меры, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, прописанными в тексте договоре.

04.04.2020